相続における土地売却を徹底解説！節税になるのは相続の前か後か？

chatこの記事で分かること

土地を売却するときに利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課されます。利益が出なかった場合は税金はかかりません。また、住居の譲渡所得には3000万円 の特別控除など課税上のと所得を引き下げられる制度もあるので、条件に当てはまるときは積極的に利用しましょう。

相続において土地の評価額は時価よりも低くなります。そのため、土地を売却して現金で相続するよりも土地のまま相続した方が相続税は減額されます。居住地などで、ある一定の要件をクリアすればさらに土地の評価額を下げることができる小規模宅地の特例 などもあるので、要件について相続前に確認しておきましょう。

相続前に売却を考えた方が良い場合

・相続前だと3000万円の特別控除が適用される
・相続税の納税資金が必要
・相続財産が土地しかなく、相続争いが心配

相続後に売却を考えた方が良い場合

 

・相続後にも3000万円の特別控除が適用される
・小規模宅地の特例が適用されるので相続税が大幅に軽減される
・相続税の所得費加算により譲渡所得税が節税できる

土地の売却における税金対策

土地を売却する際のポイント

土地を売却する際の最大のポイントは、「土地の持ち主が亡くなる前に売るべきか」「亡くなった後に売るべきか」です。

 

どちらがよりメリットがあるのかは状況によって異なりますが、時期によっては支払う税金が何百万～何千万円も変わってきます。

土地売却のタイミングを見極めるためには、土地売却時にどのような税金が発生し、どのような特例を使えるのかを知ることが大事です。

土地を売却するときににかかる税金

譲渡所得税とは

土地や家屋などの不動産を売却するときには、売却益（譲渡所得）に応じて譲渡所得税がかかります。

 

不動産を売ったときの譲渡所得に対する税金は、分離課税といって給与所得などの他の所得と区別して計算します。ただし、確定申告の手続きは、他の所得と一緒に行なうことになります。確定申告をすることにより、住民税が市区町村により自動的に計算され、6月以降に課税されます。

譲渡所得とは

不動産の売却金額から購入金額と売却時にかかった諸費用、特別控除額を差し引いたものです。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－（所得費＋譲渡費用）－特別控除額

取得費および譲渡費用とは

不動産の売却価額に固定資産税と都市計画税の清算金を足したものです。取得費は不動産の購入価格および購入にかかった費用（仲介手数料など）です。先祖代々続く土地などで取得費が不明な場合は譲渡価額の5％が取得費となります。譲渡費用は仲介手数料や印紙代など、不動産売却にかかった費用をさします。

3000万円特別控除とは

特別控除のうち代表的なものとして、居住用財産の3000万円特別控除があります。この特別控除の条件に当てはまる場合は、譲渡所得からさらに控除額を差し引き課税譲渡所得が算出されます。

課税譲渡所得に税率をかけることで実際の税額が得られます。譲渡所得税と住民税は課税譲渡所得がプラスであるときのみ発生し、マイナスである場合は払う必要がありません。

3000万円特別控除については後ほど、詳しく解説します。

所有期間による税率の変化

譲渡所得税額を求めるための税率は一定ではなく、不動産の所有期間によって異なります。

不動産を売却した年の1月1日現在で所有期間が5年を越えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」となります。

＜税率＞

区分	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

なお、平成25年（2013年）1月1日～2037年12月31日までは、復興特別所得税として所得税に2.1％が上乗せされます。

また、売却した不動産がご自身の住居として利用していたものであれば、所有期間が10年を越える場合は、譲渡所得6000万円以下の部分について、所得税10%・住民税4％の軽減税率が適用 されます。

（補足）相続によって所有期間は更新されるのか？

贈与所得税額を求めるときの税率ですが、所有期間に応じてその税率は変わってきます。所有期間は相続によってリセットされるのでしょうか。

一般的な不動産売買によって不動産を取得した場合は、取得日がそのまま所有期間の起算日となります。しかし、相続によって不動産を取得した場合は、被相続人の取得時期がそのまま引き継がれます。相続によって所有期間がリセットされることはないので安心してください。

税額が軽減される代表的な特例

土地や家屋などの不動産売却の税金には様々な特例があり、適用されると大幅に税額が軽減されます。ここでは売却のタイミングを決定する際に重要な3000万円の特別控除について説明します。

3000万円の特別控除は、売却する不動産が居住用財産、つまり実際に住んでいる自宅の場合に適用されます。一定の要件を満たすことで、所有期間の長短にかかわらず譲渡所得から最高3000万円までを控除することが出来る特例です。

以前住んでいた物件の場合は、住まなくなってから3年経った日を含む年の12月31日までに売却することでこの特例を受けることができます。しかし、住民票だけ移したり、短期的に入居したりした場合は適用外となります。もちろん別荘などにも適用されません。

なお、この特例はあくまで持ち主が自宅として使っている場合に限り適用されるものでしたが、平成27年の税制改正によって相続後空き家となった不動産を売却する際も、一定の要件を満たすことで3000万円の特別控除が適用されるようになりました。

主な適用要件

①旧耐震法の昭和56年（1981年）5月31日までに建築された戸建て住宅
②被相続人が一人暮らしをしており、相続発生後貸付や居住などしていない空き家
③相続開始から3年後の12月31日までに譲渡したもの
④新耐震基準を満たしていない場合は、新耐震基準を満たすよう改修された家屋とその敷地、もしくは家屋を解体している更地になった土地
⑤譲渡対価が1億円以下

相続前に不動産 を売却した方が良い場合

3000万円特別控除を受けたい場合

自宅もしくは相続した不動産を売却する場合、3000万円の特別控除が適用されるかどうかで譲渡所得税額が大きく変わってきます。

売却を考えている不動産が自宅である場合、相続前に売却すると3000万円の特別控除が適用されます。一方、相続後に売却する場合は、家屋が建築された日によって適用されなかったり、一定の耐震基準に満たない場合にはわざわざリフォームや取り壊しが必要になったりと、条件が厳しくなります。

相続後に売却すると3000万円の特別控除が適用されない場合は、他条件との兼ね合いもありますが、相続前に売却する方がメリットがあるかもしれません。

相続税の納税資金対策

相続税は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告し、原則現金で一括納付する必要があります。

現金を持ち合わせていない人が土地を相続することになると、納税資金が用意出来できず、相続後急いで土地を売却することになったり、相続した土地を物納することになったりするかもしれません。

そういった場合は、あらかじめ相続前に土地を売却し、現金で相続する方がメリットがあるかもしれません。

相続争いの回避

相続財産に土地などの不動産が含まれていると、分割のしにくさから相続人間でトラブルが起きてしまう可能性があります。遺言書があればまだ対処しやすいですが、遺言書がない場合は相続人間の話し合いで財産の分割を決めるため、相続争いにつながることがあります。

その結果、不動産を共同名義で相続する、土地を相続する代わりに他の相続人にお金を払うなど、複雑な相続のしかたになる場合があります。

分割しにくい土地などの財産は、あらかじめ売却し現金化しておくことで相続争いを回避することができるかもしれません。

相続後に不動産を売却した方が良い場合

相続後も3000万円の特別控除が使える場合

前述したように、相続後に空き家となった不動産を売却した場合も、一定の要件を満たせば3000万円の特別控除を受けられるようになりました。

建築日など1-4で挙げた要件を満たす場合は、相続前でなくても相続後の売却時に3000万円の特別控除が受けられます。次の段落で詳しく述べますが、相続税対策 としても相続前に売却せず不動産で残す方がメリットがあるため、相続後に売却することをおすすめします。

ただし、控除を受けるためには、相続開始から3年後の12月31日までに譲渡し、相続発生後から譲渡までの間は居住や貸付を行なわず、空き家のままにしておく必要があります。

小規模宅地の特例が使えるか

土地を売却するタイミングは、売却時にかかる譲渡所得税だけでなく相続税の面からも検討するべきです。

不動産を相続する場合、その評価額は時価ではなく、土地は路線価、建物は固定資産税評価額という、自治体が決めた価格によって決まります。 路線価は時価の80％相当額と言われており、土地の課税評価額は時価よりも低くなります。

したがって、相続前に土地を売却し現金を相続すると、土地のまま相続するよりも相続税は割高になります。

「小規模宅地等の特例」とは

「小規模宅地等の特例」が適用されるかどうかは相続税の税額に大きく影響します。この特例は、相続した土地が条件に合えば相続時の評価額が大幅に減額されるものです。例えば、亡くなった方が自宅として使っていた土地であれば、330㎡までの部分が80％減額されます。

特例が適用されるのは、配偶者か亡くなった人と同居していた親族が土地を相続した場合です。しかし、配偶者や同居している親族がいない場合には、3年以上自分の持ち家に住んでいない親族が相続した場合にも適用されます。

この特例が適用されると相続税が大きく減額されるケースが多いので、相続税対策を考えると相続前に売却せず、相続後に売却する方が節税効果が高くなるかもしれません。

相続税の所得費加算

土地や建物などの不動産を売却したとき、その不動産の取得費は譲渡所得から差し引くことができました。しかし、その不動産が相続したものである場合、原則として支払った相続税を取得費に加算することはできません。

ただし、相続税の申告期限である相続開始から10ヶ月後の翌日から3年以内にその不動産を売却した場合は、支払った相続税のうちその不動産に関わる部分を取得費として加算することができます。

相続税の取得費加算の特例により、相続後に不動産を売却する場合は「相続開始から10ヶ月後の翌日から3年以内」に行なうのがベストです。

注意しておきたいのは、小規模宅地の特例で相続税が減額された場合です。相続税が減額されると、特例が適用されなかった場合と比較して相続した不動産を売却するときの譲渡所得税が増えてしまうことがあります。

相続によって所有期間は更新されるのか？

最後に、贈与所得税額を求めるときの税率ですが、前述したとおり所有期間に応じてその税率は変わってきます。所有期間は相続によってリセットされるのでしょうか。

一般的な不動産売買によって不動産を取得した場合は、取得日がそのまま所有期間の起算日となります。しかし、相続によって不動産を取得した場合については、被相続人の取得時期がそのまま引き継がれます。相続によって所有期間がリセットされることはないので安心してください。

まとめ

不動産を売却するときに利益が出た場合は、譲渡所得税を支払う必要があります。不動産を売却するときのタイミングや使用状況により、課税対象となる譲渡所得が軽減されることがあります。

不動産を相続する場合は相続税の対象となりますが、通常、現金を相続するよりも不動産のまま相続する方が相続税の負担はが軽くなります。しかし、納税対策に現金を残したい場合や、相続争いの回避のために分割しやすい財産を残したい場合もあるかと思います。

相続前、相続後どちらのタイミングで不動産を売却する方がメリットがあるか、実際支払わなければならない税金を試算し、比較検討してみることをおすすめします。

不動産を売却するタイミングを迷っておられる方は、是非こちらのサイトからプロに相談してみてください。